النتائج 1 إلى 2 من 2

الموضوع: شرح طريقة رسملة الدخل ((((طريقة الدخل))))

  1. #1
    Senior Member
    تاريخ التسجيل
    Feb 2014
    الدولة
    جدة 0504605850
    المشاركات
    144

    Lightbulb شرح طريقة رسملة الدخل ((((طريقة الدخل))))

    بسم الله الرحمن الرحيم

    السلام عليكم ورحمة الله وبركاتة ،،،،

    موضوعنا اليوم عن شرح طريقة رسملة الدخل
    طريقة الدخل
    .......................................

    هي طريقة لتقييم العقار تعتمد على معرفة الدخل المستقبلي الذي يستحق لعقار ما.
    العقار الذي ينتج دخل يشترى ويباع كاستثمار، فالمشتري يتاجر بنقود حالية للحصول على نقود مستقبلية، ومن بديهيات الاستثمار أنه كلما كانت المكاسب أكبر تكون القيمة أكبر بشرط أن يكون حجم الخسارة ثابت.
    وتعتبر الطريقة إحدى ثلاث طرق تقليدية تضم طرق وآليات ومسائل رياضية يستخدمها المقيِّم ليحلل مقدرة العقار على جلب فوائد مادية وتحويل هذه الفوائد إلى مؤشرات لقيمة تقديرية.
    وهي ليست نظام مستقل للتقييم وليس له علاقة بغيره من الطرق، تحليل الكلفة ومعلومات البيع عادة ما تكون الجزء المكمِّل لطريقة الدخل، وتقنيات رأس المال عادة ما تستخدم في طريقة الكلفة والمقارنة.
    طريقة الدخل هي جزء من عملية التقييم المنظم، والطرق المختلفة والآليات المستخدمة في هذه الطريقة هي وسائل متعددة الأهداف وملائمة في تقدير وتقييم دخل (ناتج) عقار ما.
    من الضروري عند تطبيق هذه الطريقة معرفة سعر المتر المربع ( الإيجاري ) للعقار المراد تقييمة


    وكذلك جميع الرسوم والمصاريف المترتبة على هذا العقار حيث تخصم جميعها من قيمة الإيجار السنوي للعقار.
    كذلك تعرف طريقة الدخل بأسلوب المتبقي من عمر البناء الافتراضي.
    وهو أسلوب يسمح للمقدر تحويل الدخل إلى رأس مال وتحويل رأس المال إلى قيمة
    (الرسملة المباشرة)،
    في هذا الأسلوب يفترض المقيِّم أن قيمة الأرض تخمن بشكل منفصل عن قيمة البناء
    ويطبِّق نسبة رأس مال الأرض لقيمة الأرض المعلومة ليحصل على مقدار صافي الدخل السنوي المطلوب لدعم فيمة الأرض،
    ثم يخصم هذا المقدار من صافي الدخل التشغيلي لاستخراج الدخل المتبقي المتوفر لدعم الاستثمار في البناء المقيم،
    ثم يرسمل الدخل المتبقي على نسبة رأس المال للبناء ليستخرج مؤشر القيمة الحالية للبناء،
    ثم تضاف قيمة الأرض إلى قيمة البناء
    لاستخراج مؤشر القيمة الإجمالية للعقار.
    لتطبيق هذا الأسلوب لا بد للمقدِّر
    من معرفة قيمة الأرض الحالية،
    صافي الدخل الحالي،
    نسبة الفائدة على الأرض والبناء.

    • معامل الضرب وماذا يعني وكيفية احتسابه:
    هو معامل، يستخدم كدليل، يطبق بالضرب لاستخراج أوتخمين قيمة.
    مضروب إجمالي الإيجار بـ 6 مثلا يعني أنه ذا كانت أجرة العقار السنوية مثلاً 12000 ألف ريال فإن هذا العقار يمكن أن يباع بما قيمته 6 مرات مثل الأجرة السنوية، أي 72000 ألف ريال .
    كيف يتم احتساب معامل الضرب

    (1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .
    (1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء ((1× نسبة الفائدة)-1)

    مثال: إذا كانت نسبة الفائدة المستخدمة 7% وكان العمر المتبقي للبناء (39) عام،
    فكم هو معامل الضرب.

    (1 × (نسبة الفائدة))العمر المتبقي للبناء –1 .
    (1 × (نسبة الفائدة) العمر المتبقي للبناء
    ((1× نسبة الفائدة)-1)

    = (1 × (0.07))39 – 1 .
    (1 × (0.07)39) ((1 × 0.07)- 1 )

    = (1.07) 39 – 1 .
    (1.07) 39 ) ((1×0.07)-1)

    = 13.99482041 – 1
    13.99482041 × 0.07

    = 12.99482041
    0.979637428

    = 13.26492847
    = 13.26
    في حالة استخدام معامل الضرب يأخذ بعد الفاصلة منزلتين عشريتين.
    ويمكن حل المثال بطريقة استخدام الآلة الحاسبة hp 12c الخاصة للعمليات الحسابية للعقارات
    أرجو الله ان يوفق الجميع

    محبكم
    علي العمودي
    يمكنك أرسال رسالة خاصة او عبر الوتس او تويتر 0504605850@

  2. #2
    Banned
    تاريخ التسجيل
    Nov 2015
    المشاركات
    13
    مشكووووووووووووووور

ضوابط المشاركة

  • لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
  • لا تستطيع الرد على المواضيع
  • لا تستطيع إرفاق ملفات
  • لا تستطيع تعديل مشاركاتك
  •